Миналата седмица проекта си представи регистрираната в Полша компания "Глоуб трейд център" (Globe Trade Centre, GTC. Повече за нейния проект - на страница 51). Очаква се до края на годината строителство да започнат както тя, така и "Оркид дивелъпмънтс" (Orchid Developments Group), която има парцел до булевард "Владислав Варненчик", а евентуално и собствениците на т.нар. Дупката в центъра, които смятат да направят търговски център по подобие на софийския ЦУМ. Предлагането се допълва от строящите се "Мол Варна", "Пфое мол", както и от един съвсем нов проект пак в центъра на морската столица.

Българските и международните предприемачи ще разширят рязко количеството магазини в града, който може да се похвали и с една от "най-горещите" търговски улици в страната. Конкуренцията за наемане на помещения в центъра направи "Княз Борис I" най-скъпото след столичния булевард "Витоша" местоположение в България. В най-желаната му част наемите стигат 100-140 евро на кв.м на месец, но както и на "Витоша" в София предложенията са ограничени по физически причини - няма място за ново строителство. В комбинация с практическата липса на качествени търговски площи в морската столица тези нива подхранват оптимизма на инвеститорите в успеха на проектите им.
Дори да не повлияят на високите наеми в центъра, от моловете се очаква да дадат възможности за търговците, които не са на пазара, да влязат, а на тези, които искат да се разширят, да го направят при разумна цена. Остава обаче въпросът дали конкуренцията няма да породи натиск върху цените в самите шопинг центрове предвид това, че над 120-130 хил. кв.м ще трябва да бъдат наети в следващите две до три години.
Числото не включва помещенията в "Мол Варна", първия търговски център от този тип в морската столица, който трябва да заработи в началото на следващата година.
Търсене има. "В момента на пазара (търговците) искат да влязат с големи квадратури и магазини", казва Павлина Никова от "Фортън интернешънъл".
"Фортън" е фирмата, която заедно с международния си партньор "Кушман и Уейкфийлд" (Cushman & Wakefield) отговаря за отдаването под наем на мола.
Освен че могат да избират от много проекти, мениджърите на фирмите трябва да бъдат внимателни. "Пазарът е наситен на всякакви проекти и търговецът е притеснен", казва Никова.
Принципно интересът на търговците налага да имат повече обекти, за да реализират повече продажби, тоест могат да бъдат клиенти на повече молове.
"Варна определено е интересен пазар. Естествено е търговските марки да търсят разширение на него", казва Давид Давидов, мениджър "Ключови клиенти" в международната консултантска компания Colliers International. Затова Давидов допуска възможността едни и същи фирми да бъдат клиенти в различни молове, но не вярва, че всички търговски центрове ще бъдат еднакво успешни. "Проблем е изграждането на няколко едновременно, които ще се борят за едни и същи марки", посочва той.
А и влизането в търговски център не е лесно решение. Според Давидов разходите, свързани с допълнителното оборудване на магазина, които трябва да се поемат от търговеца, излизат 500-600 евро на кв.м, колкото е и себестойността на строителството за този тип сгради. Тъй като бизнесът на повечето е франчайзингов, към това се добавят таксите за всеки новооткрит магазин, които се плащат на собственика на марката.
Освен че са в пазар, който не е кой знае колко голям, повечето нови проекти са и в една и съща зона на града - три по булевард "Владислав Варненчик" и един на "Сливница", недалеч от него. От четирите се строи само "Мол Варна" на търговеца и предприемач Красимир Узунов.
Освен него в строеж е само търговският център "Пфое мол". Той обаче не влиза в толкова директна конкуренция с тази група, защото е на друго място - до "Пикадили" и "Мосю Бриколаж", а и няма да има някои от присъщите характеристики на моловете като основен наемател супермаркет и развлекателни обекти.
"Само един от петте може да бъде успешен", категоричен е Давидов. В същото време, смята той, "този град има място за два успешни мащабни проекта в дългосрочен план".
Под мащабни той разбира проекти с поне по 40 хиляди кв.м площ за отдаване под наем. Такъв е този на "Оркид", който ще има 45 хил. кв.м магазини и по който Colliers International работи.
По думите на Давидов именно районът, където е разположен проектът на "Оркид", зад автогарата на булевард "Владислав Варненчик", е едното място за успешен голям проект. Другото е спортният комплекс "Варна" - стадиона, който общината апортира в смесено дружество с групата "Химимпорт", разположен на булевардите "8-и Приморски полк" и "Васил Левски".
Но независимо от конкуренцията всеки от инвеститорите е оптимист, че неговият проект ще успее. "Моето място е най-доброто", твърди Ели Егози, родом от Израел предприемач, който работи за "Оркид" по "Оркид Варна мол", най-големия обект от този тип с 45 хил. кв.м чиста наемна площ, включваща над 200 магазина.
По думите му обемът на този проект ще създаде най-голямо разнообразие от стоки и услуги за посетителите му. "В крайна сметка размерът има значение", казва Егози.
Но една крачка напред в състезанието е "Мол Варна", който по план трябваше да отвори врати до края на годината. Който и да започне тази есен, ще има година и половина-две до откриването му, тоест ще работи поне година след него.
"От следващите три, които ще стартират, някой няма да бъде успешно реализиран, защото просто няма потенциал на това място", казва Давид Давидов. Ако това се случи, той предполага, че са възможни и промени в концепцията на някой от проектите, за да намери своя пазарна ниша.
Разположен на булевардите "Смирненски" и "Владислав Варненчик", 31-те хиляди кв.м чиста търговска площ в "Мол Варна" би трябвало да бъдат отдадени под наем до края на август, месеци преди откриването му, при средни нива 23 до 25 евро на кв.м на месец по думите на Павлина Никова.
Тя не уточни какви са най-ниските и най-високите цени на помещения в мола, въпреки че, когато започваха маркетинга на проекта преди около година, от "Фортън" обявиха стойности между 40 и 60 евро на кв.м.
Те не включват ключовите наематели - супермаркета, кината, някои магазини, които наемат най-големите площи и не толкова привлекателни местоположения.
Отстъпката за техните оператори се дава и въз основа на това, че създават трафик и привличат хора към търговския център, дори и в най-отдалечените му ъгли или по горните етажи.
Давидов уточни, че пазарните нива във Варна са между 20 и 55 евро на кв.м на месец, аналогични на исканите от предприемачите в последните проекти в София.
Те са по-ниски и от тези на първите търговски центрове в столицата - факт, едно от обясненията за който се крие в мащаба. Последните проекти за молове както във Варна, така и в София предвиждат изграждането на по 30 до 66 хил. кв.м чисти търговски площи, тоест от 40-50% до три пъти по-големи обеми на помещенията от първите молове, които бяха по 20-25 хил. кв.м. А колкото по-голяма е площта по един наемен договор, толкова по-ниска е цената.
От друга страна, влияние върху наемите оказва и предлагането. "Няма как да не се отрази по някакъв начин съответното пренасищане, още повече че тези проекти са в един и същ район", казва Давид Давидов.
"Принципно нивата слизат надолу, защото има много проекти и това е нормално", потвърждава Павлина Никова. "Като средни наеми пазарът е слязъл 30-40% надолу - от 25-27 на 15-18 евро на квадратен метър", казва тя.
При подобни инвестиции за предприемача и последващия инвеститор важни са именно средните цени, защото те определят възвращаемостта от средствата, вложени в строителството или придобиването на търговския център.
Не е тайна, че "Мол Варна" се предлага на инвеститори малко след първата му копка и няма да е изненада, ако продажбата му бъде договорена скоро. Основание за такова предположение има, след като двата първи софийски мола - "Сити център" и "Мол София", както и търновският "Централ мол" също бяха продадени от предприемачите месеци преди официално да отворят врати. За да купи, инвеститорът се нуждае единствено от договорите за строителството и за наемите, от които лесно може да прецени възвращаемостта от вложението си.
Оптимистите за развитието на моловете обичат да казват, че от появата им страда основната търговска улица.
В България също с отварянето на първите търговски центрове вървяха предположения, че булевард "Витоша" в София ще опустее. Логиката е, че при по-ниските наеми в комбинация с много по-големите възможности за предлагане новите сгради ще поемат значителна част от търсенето и ще разтоварят конкуренцията за малкото свободни места. А комбинацията от пазаруване, развлечения, прекарване на свободното време и достъпност с автомобил би привлякла много клиенти.
Някои търговци наистина смениха адресите си, докато други останаха и на основната улица, и влязоха в мол. Наемите на практика не се повлияха. Предимството за търговците е в това, че магазините по булевард "Витоша" в София или по "Княз Борис I" във Варна не носят само пряката печалба под формата на приходи, а и имиджов и рекламен ефект. По-ниската им ефективност може да се компенсира с продажбите на други места, включително в моловете.
"Главната улица е най-силният начин на реклама, защото хората винаги ще идват в центъра", коментира Давид Давидов.